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상가건물 임대차소송... 면밀한 법리 검토가 필수!

기사 작성: 양용현 - 2024년 10월 18일 19시42분

사진=법률사무소 안목 문윤식 부동산전문변호사

올해 들어 서울 6대 상권(명동, 강남, 홍대, 가로수길, 한남‧이태원, 청담)의 매출액은 모두 팬데믹 이전 수준으로 회복한 것으로 분석됐지만, 상가건물 임대차 관련 분쟁은 줄어들 기미를 보이지 않고 있다.

상가건물 임대차 계약 체결 이후 목적물 인도와 차임 미지급 문제, 임대인과 기존 임차인 간의 권리금 문제, 계약 종료 이후의 원상복구와 보증금반환 관련 문제가 그 대표적인 예이다.

그런데, 지난달 임대차보증금 소송에서 임대차목적물이 인도되어야 임차인의 차임지급의무가 발생하는지 여부가 문제된 사건에 대해 주목할 만한 대법원판결(大法 2024다256116 [임대차보증금])이 선고되었다.

해당 사건은, 상가건물을 분양받은 A씨가 B씨와 임대차 계약을 체결하였는데, B씨가 잔금 지급을 미루면서 계약기간이 변경되자, 그 사이 A씨는 C씨, D씨에게 분양권을 양도하였고, 임대인의 지위를 승계한 C씨와 D씨는 B씨를 상대로 임대차기간 동안의 차임을 청구한 사건이다. 이에 임차인 B씨는 부동산을 실제로 인도받지 못하였기에 임차료를 지급할 수 없다고 주장하였다.

이 사건에서 원심법원인 수원지방법원 재판부는 임차인의 목적물에 대한 사용 및 수익은 목적물 인도를 당연한 전제로 보아 판결을 선고하였지만, 대법원은 목적물, 즉 부동산에 대한 인도 여부와 상관없이 유효한 계약이 체결된 이상 임차인의 차임지급의무가 발생한다고 보았다.

법률사무소 안목 문윤식 부동산전문변호사는 “민법 제618조, 제623조에 따라 상가건물 임대차계약 체결 이후 임대인은 임차인에게 목적물을 인도하여 이를 사용 ‧ 수익할 수 있도록 할 의무를 부담하고, 임차인은 이에 대하여 차임을 지급할 의무를 부담한다. 이때, 대법원은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 유효하게 성립하면 임대인과 임차인의 의무는 발생하는 것이고, 상대방의 의무 이행이나 이행의 제공이 있어야 비로소 발생하는 것은 아니라고 보았다.”라고 전했다.

이어, “따라서, 해당 사건에서 대법원은 임차인의 차임 지급의무는 그가 임대인으로부터 목적물을 인도받았는지와 무관하게 임대차계약의 효력으로서 발생하는 것이고, 다만, 임대인이 목적물, 즉 부동산을 인도하지 않음으로서 본인의 의무를 불이행하였기에 목적물의 사용 ‧ 수익에 지장이 있어 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있기에 임차인은 차임 지급을 거절할 수 있다는 결론은 유지되었다.”라고 덧붙였다.

더불어, 문변호사는 상가건물 또는 주택 임대차계약 체결 이후 생길 수 있는 다양한 분쟁 사례들을 보면, 사건에 대한 면밀한 검토 없이 나홀로소송을 진행하였다가 낭패를 보는 사례들이 빈번히 발생하기에 본격적인 소제기에 앞서 정확한 법리관계에 대한 이해가 필요함을 당부했다. /양용현 기자

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