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[월요아침]초고층 랜드마크 건축물의 이해

사람들의 마음에 그려지는 도심 속의 초고층 랜드마크 건축물

기사 작성: 새전북신문 - 2020년 05월 31일 13시45분

/김 상 근(부동산학 박사, 나사렛대 국제금융부동산학과 연구교수)

전주시는 옛 대한방직 부지에 대한 활용방안에 대하여 시민들의 공정하고 다양한 의견을 수렴하고자 ‘시민공론화위원회(이하 위원회)’를 구성하고 본격적인 활동에 돌입한다고 밝힌 바 있다.

2017년, 대한방직 부지를 매입한 ㈜자광은 초고층 랜드마크를 표방하며 ‘전주 143층 익스트림타워 복합개발 계획’을 전주시에 제안했었다. 430ｍ 높이의 전망타워를 비롯해 350실 규모 호텔과 컨벤션센터, 60층 높이의 3,000세대 규모 아파트, 백화점, 영화관 등을 짓겠다는 제안에 전주시는 지구단위계획 입안서 내용의 부적합함을 이유로 반려했다. 이후 자광은 입안서 내용을 일부 수정·변경하여 정책 제안서를 제출했고 전주시는 이례적으로 사유지 개발에 관한 공론화작업을 착수한 것이다. 전주시민들 의견도 개발에 따른 다양한 기대와 달리 부지 용도변경 후 개발업체의 사업완수의 신뢰성 문제 등 찬·반 의견이 나뉘고 있다.

위원회는 개발 가능 여부, 도시계획 변경 가능 여부, 기반시설 적정 여부, 개발이익 환수 등의 공론화 의제를 제시하고 이 에 대한 문제점과 해결방안을 토론하고 대안을 모색하는 계획을 실시키로 했다. 그래서 전주시는 그동안 불거졌던 시민 의견의 사회적 갈등 봉합, 사유지의 특혜 논란 해소, 투명한 시정운영으로 행정 신뢰 향상, 시민참여 및 정책 결정으로 풀뿌리 민주주의 실현 등을 기대하고 있다.

이와 같이 부지의 활용 방향에 관한 의견이 모아지는 가운데 자광이 표방하는 ‘초고층 랜드마크’에 대해 설명을 하고자 한다.

‘초고층 건물’이라 함은 현재 2009년 7월 16일에 개정된 「건축법 시행령」 제2조 제15호와 「초고층 및 지하연계 복합건축물 재난관리에 관한 특별법」 제2조 제1호에 의하여 `층수가 50층 이상이거나 높이가 200m 이상인 건축물'로 정의하고 있다. 그리고 ‘랜드마크’라는 용어와 개념을 학술적으로 처음 도입한 사람은 미국의 유명한 도시계획가 케빈 린치(Kevin Lynch)이다. 린치는 랜드마크를 도시나 지역 전체의 관점에서 볼 수 있는 독특한 경관에 해당하는 건물이나 산 등과 같은 물체를 말한다고 정의하였다.

지금 우리들은 랜드마크를 타지역과 구별되어 도시를 대표하는 경관 건축물로 단순히 규정하는 경향이 있고 그 도시를 연상하게 하는 상징적인 건축물로 지칭하기도 한다. 그 예가 ‘자유의 여신상', `피라미드', `에펠탑', `피사의 사탑'과 같은 역사적인 건축물뿐만 아니라 `버즈 알 아랍, `타이페이 101', `롯데월드타워' 등과 같은 초고층 건물이 있다.

지역에서 초고층 건물의 장점은 첫째, 경제적인 측면에서 지역의 랜드마크로서 지역 대표성을 가지며 유동인구와 관광객 유입을 통한 지역경제산업과 도시 이미지 개선에 영향을 미친다. 1985년 서울 63빌딩이 완공될 당시 북아메리카를 제외한 세계 최고층 빌딩으로 미래세계 건축물로 묘사되며 지방에서 관광객의 발길이 끊임없이 이어졌었다. 현재는 잠실 ‘롯데월드타워’가 대한민국을 대표하는 최고 높은 건물(555m)이자 랜드마크로서 내·외국인 관광객들이 꼭 가보는 명소가 되었다. 세계적인 추세를 보면 국가 수도나 관광 도시들은 도시 경쟁력 강화와 이미지 향상, 관광객 집객을 위해 초고층 건축물을 지속적으로 건설하고 있다. 이는 건축기술의 발달과 건물 디자인의 다양성, 4차산업 기술을 접목한 건축물관리 등으로 안전성과 편의성, 쾌적성이 확보되었기 때문에 기인한 것이다. 랜드마크 건축물은 문화명소로서 관광객을 유치하고 지역 경제를 활성화하는 기능을 하므로 역사적 건축물이 없는 지역에서는 초고층 건물을 신축하여 새로운 랜드마크를 만들고 있다. 지금도 세계 곳곳에서 초고층 건축물을 신축함으로써 최고 높이 건축물 순위경쟁을 하고 있다.

둘째, 기술·경제적 측면에서 토지 이용의 효율성을 높여 동일한 공간에서 모든 것이 원스톱 생활서비스가 제공되며 첨단 건설소재 기술 발달과 파생 일자리 창출이라는 긍정적인 효과도 기대할 수 있다.

셋째, 환경적인 측면에서 초고층 건물의 설계는 건물수명을 100년 내외 예상하고 설계하므로 통상의 30년의 내외의 일반 건물에 비해 노후화의 지연효과로 도시 인구 수용 고도화에 따른 환경오염을 최소화한다.

반면에 초고층이라는 특성상 화재와 테러 대비가 기술적으로 완벽하기 어려운 현실과 제2롯데월드 건설 과정에서 사례처럼 지하수 유출, 주변 싱크홀 발생 등 지반침하나 주변에 미칠 영향을 정확하게 예측하지 못해서 생기는 대형 사고의 발생할 가능성도 있다. 둘째, 주변지역 교통 혼잡문제, 일조권이나 조망권, 통풍방해, 빛 반사, 동일 지역민과의 위화감 문제 등의 문제도 야기 될 수 있다.

이와 같이 초고층 랜드마크 건물은 지역 경제 활성화와 도시 이미지 개선에 모두 긍정적 영향을 미치지만 초고층 랜드마크 건물은 복합용도 시설물의 특성상 관광객 증가 등 소비촉진의 효과가 예상되는 반면, 지역 상권과의 상생 부분은 해결해야 할 과제이다. 다시 말해 초고층 건물의 상징성은 도시 이미지와 연결되므로 도시 이미지를 고려한 종합적인 설계가 필요하고, 초고층 건물에 입점하는 신규 상권이 지역 상권과 연계되어 상생할 수 있어야 지역경제 활성화가 제대로 이루어질 수 있다.

전주시는 옛 대한방직 부지가 사유지일지라도 지리적으로 중요한 위치를 차지하고 있고, 부지 자체가 시민 생활에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사안인 만큼 공론화위원회를 통해 충분한 사회적 공감대를 형성해 나가겠다는 입장을 밝혔다. 유명한 도시계획가 케빈 린치 (Kevin Lynch)는 “도시란 사람들의 마음에 그려지는 이미지”라고 했다. 전주시는 시민들이 마음에 그리는 전주의 이미지를 꼭 읽었으면 한다.

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