새전북신문

[생의한가운데]‘간편한 절차로 등기하는 `부동산특별조치법’

“신청인, 보증서에 보증인 도장 받아 해당 관청에 확인서 신청
발급된 확인서 가지고 해당 법원 등기소에 등기신청"

기사 작성: 새전북신문 - 2020년 09월 16일 12시47분

/이병은(포도나무법무사)

지난달 5일 부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법(이하, 부동산특별조치법)이 시행되었다. 1995년 6월 30일 이전에 매매, 증여, 상속, 교환 등 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산과 소유권 보존등기가 되어 있지 않거나 등기부의 기재가 실제 권리관계와 일치하지 아니한 부동산을 대상으로 한시적으로 간편한 절차에 의해 등기할 수 있도록 만들어 놓은 법이라고 할 수 있다.

1995년 6월 30일 이전에 부동산을 매매, 증여, 상속, 교환했지만, 대장상 소유자가 사망해 상속인을 알 수 없을 때가 있다. 원인서류인 매매, 증여, 교환계약서가 없어 등기하지 못한 경우도 있다. 대장은 존재하지만 등기가 되어있지 않은 부동산도 많다. ‘부동산특별조치법’ 시행이 한 달이 되어 간다. 대상 지역마다 그 동안 실체관계가 일치하지 않아 등기하지 못했던 사람들의 관심이 많아지고 있다.

한마디로 ‘부동산특별조치법’의 가장 큰 특징은 부동산의 실질적인 소유자가 신청하면 된다는 것이다. 절차는 간단하다. 먼저 신청인은 보증서에 보증인(5명 중에 1명은 변호사나 법무사이어야 한다)의 도장을 받아야 한다. 두 번째는 보증서를 가지고 해당 관청에 확인서 발급을 신청한다. 마지막으로 발급된 확인서를 가지고 해당 법원 등기소에 가서 등기신청을 하면 된다.

‘부동산특별조치법’에 적용되는 부동산이 있으면 보증서를 받고, 확인서로 등기신청을 하면 소유권 취득이 가능한 것이다. 하지만 등기된 이후에 이를 번복하기란 쉽지 않다. 대법원 판례가 ‘부동산특별조치법’에 의해 취득된 부동산에 대해 강력한 추정력을 부여했기 때문이다. 그렇다면 ‘부동산특별조치법’의 등기추정력에 관한 대법원 판례를 살펴보자.

등기의 추정력(적극) 판례에 의하면, 권리취득 원인인 매수일자가 원소유자 또는 전등기명의인의 사망일자보다 뒤로 되어 있거나 보증서나 확인서상의 매도인 명의나 매수일자의 기재가 실제와 달리 되어 있거나, 당시 매수인의 나이가 어리거나, 보증서에 구체적 권리변동사유의 기재가 생략되고 현재의 권리상태에 대해서만 기재되어 있는 사정 등만으로 바로 그 등기의 적법추정력이 깨어지지 않는다고 하였다.

나아가 ‘부동산특별조치법’에 의해 등기를 마친 자가 취득원인에 관하여 보증서 등에 기재된 것과 다른 주장을 하였다는 사유만으로 바로 등기의 추정력이 깨어지는 것은 아니라고도 하였다. (대법원 2010다78739 판결)

등기의 추정력(소극)구 부동산 소유권이전등기 등에 관한 특별조치법(1992년 11월 30일 법률 제4502호, 실효)에 의한 보증인들이 권리변동관계를 잘 알지 못한 채 등기명의인의 말만 믿고 아무런 확인도 없이, 등기명의인이 주장하는 권리변동관계를 보증한다는 내용의 보증서를 작성하여 주었다는 사유만으로는 그 등기의 추정력이 번복되지 않는다고 하였다.

다만 위와 같은 사정을 포함하여 제반 사정에 비추어 볼 때, 위 특별조치법에 의한 소유권이전등기의 기초가 된 보증서가 그 실체적 기재 내용이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명된 것으로 볼 수 있다면, 그 등기의 추정력이 깨졌다고 보아야 한다는 취지로 판시하였다 (대법원 2005다2189 판결, 대법원 2004다29835 판결)

또한 보증서를 작성했던 자가 기재내용이 허위임을 자백하거나, 부동산특별조치법이 시행된 후에 등기원인 행위(매매, 증여, 교환, 상속)를 한 것으로 기재한 경우에는 등기의 추정력이 깨진다고 판시하였다.(대법원 2003다27733 판결)

위의 사례와 같이 ‘부동산특별조치법’에 의한 등기는 요건만 갖추면 손쉽게 등기할 수 있다. 하지만 한번 등기가 경료된 이후에는 강한 추정력이 생기기 때문에 나중에 진정한 소유자가 등기의 추정력을 깨트려서 다시 찾아오는 것이 쉽지 않다. 그렇다고 방법이 없는 것은 아니다. 실질적인 소유자가 자신의 부동산을 찾아오려면 어떻게 해야 할까. 소송을 통해 승소하여야 한다. 진정한 소유자는 해당 등기의 말소 소송을 통해 보증서나 확인서가 허위 또는 위조된 것을 입증하거나 그 밖에 사유로 적법하게 등기된 것이 아니라는 입증을 하면 된다.

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