[메아리]전주의 재개발, 신뢰를 설계해야 도시가 살아난다

[새전북신문] 전주는 오랜 역사와 시민의 일상이 어우러진 도시다. 골목과 주택에는 이웃의 정과 삶의 기억이 담겨 있다. 재개발·재건축은 이러한 터전 위에 더 안전하고 쾌적한 주거환경을 만드는 일이다. 전주를 아끼는 시민의 마음에서 정비사업의 성과는 새 건물의 완공과 함께 주민의 재산과 공동체의 신뢰를 얼마나 지켰는가로 평가돼야 한다. 정비사업은 오랜 시간과 막대한 비용이 투입되는 공동의 사업이다. 추진 과정에서 여건이 달라지고 이해관계가 엇갈릴 수 있다. 중요한 것은 변화의 이유를 충분히 설명하고 합리적으로 조정하는 역량이다. 어렵게 형성한 공감대를 사업의 마무리까지 이어가는 관리체계가 필요하다.



그 출발점은 ‘설명 가능한 사업비’다. 조합원이 부담하는 금액에는 건축공사비뿐 아니라 기반시설비, 금융비용, 세금, 용역비와 분양수입의 변동이 영향을 미친다. 이를 총액으로만 설명하면 판단에 필요한 정보가 부족해진다. 항목별 금액과 변동 사유, 산출 근거를 제시하고 확정액과 추정액을 구분해야 한다.

공사비는 계약과 기술적 근거를 함께 살펴야 한다. 물가 변동 외에도 공종별 물량과 단가, 설계변경의 필요성, 계약상 조정조건이 검토 대상이다. 기반시설비와 용역비 역시 업무 범위와 변경 내용을 확인해야 한다. 이러한 검토는 집행부의 의사결정을 뒷받침하고 조합원의 이해를 높이는 기반이 된다. 전문적 검토는 사업 초기부터 주요 의사결정 단계마다 이뤄지는 것이 바람직하다. 계약 체결과 변경, 사업비 조정에 앞서 비용과 영향을 살피면 불확실성을 줄일 수 있다. 검토의 가치는 감액 규모만으로 평가할 수 없다. 필요한 지출의 타당성을 확인하고 향후 부담을 예측하도록 돕는 역할도 중요하다. 이를 위해 공신력 있는 전문가집단의 실무지원이 필요하다. 정비사업은 건축·적산·세무·금융·행정절차가 맞물린 복합사업이다. 조합과 담당 부서가 모든 전문 쟁점을 자체적으로 검토하기에는 현실적인 어려움이 있다. 관련 학회와 전문기관이 분야별 역량을 연결해 현장에서 활용할 수 있는 분석과 자문을 제공해야 한다.



실무지원의 내용도 구체적이어야 한다. 사업비 변동표 작성, 계약 변경사항 검토, 세금 산출 근거 확인, 금융비용 분석, 후속 일정 점검 등이 가능하다. 기존 검증자료를 활용하면서 부족한 부분을 보완하고, 결과를 주민이 이해할 수 있는 설명자료로 정리하면 실효성을 높일 수 있다. 공신력은 단체의 명칭만으로 확보되지 않는다. 전문가의 경력과 독립성, 이해관계, 검토 범위와 비용을 명확히 해야 한다. 같은 자료와 기준으로 검토하고 판단의 근거를 기록하는 절차가 중요하다. 학회의 도시정비사업 전문기구는 이러한 원칙 아래 학술적 분석과 현장의 실행을 연결하는 역할을 맡을 수 있다. 사업 일정과 비용도 함께 관리해야 한다. 절차가 지연되면 금융비용이 늘 수 있고, 설명과 검토가 부족하면 추가 협의에 시간이 들 수 있다. 행정절차와 전문 검토의 선후관계, 병행 가능한 업무를 구분해 실행 가능한 일정표를 마련해야 한다. 합의한 사항의 이행과 향후 정산 과정까지 기록하고 공유하는 관리가 필요하다. 조합장과 집행부에는 책임 있는 설명이, 조합원에게는 자료에 근거한 참여가 요구된다. 주요 변경사항을 충분히 알리고 질문과 답변을 남기면 정보의 격차를 줄일 수 있다. 서로의 역할을 존중하면서 같은 근거로 논의하는 문화가 정착돼야 사업 추진의 안정성도 높아진다.



복잡한 인허가와 주민 민원을 살피며 사업을 지원하는 전주시 담당 공무원들의 노고도 헤아려야 한다. 행정의 노력에 학계와 실무 전문가의 분석이 더해지면 지원의 폭은 넓어진다. 담당 부서의 권한과 여건을 존중하면서 전문적인 판단자료를 제공하는 협력이 효과적이다. 전주의 정비사업은 오래 터전을 지켜온 주민과 새롭게 이웃이 될 시민 모두의 미래를 만드는 일이다. 투명한 사업비와 책임 있는 설명, 공신력 있는 전문가의 실무지원이 함께할 때 변화에 대한 기대도 신뢰로 이어질 수 있다. 시민이 안심하고 삶을 이어갈 수 있는 전주, 도시정비가 지향해야 할 가치는 그곳에 있다.

/김상근(고려대학교 연구교수/ 부동산학박사/ 전주시도시계획위원/ (사)대한부동산학회 도시정비사업전문위원장)