[아침발걸음]주택담보대출 규제 효과성 있는가?

‘6·27 부동산 정책'을 통한 주택담보대출 규제가 시행되고 있다. 이제 6억 원 이상 대출이 어렵다. 이전에는 중도금 상환이나 잔금을 내기 위해 전세를 내주었으나 지금은 불가능해진 것이다. 때문에 1주택자는 대출 후 6개월 이내에 기존 주택을 매도하고 새로 매수한 주택 거주지로 전입신고를 해야 대출이 가능하다. 그러나 2주택자는 주택담보대출이 아예 금지된다.

7월 1일 한국은행 총재는 정책의 우선순위로 수도권 주택 가격의 기대 심리를 안정화하고 가계의 부채를 관리하기 위함이라고 했다. 즉 주택 거래량이 감소하게 되면 가계부채가 하락할 것으로 본 것이다.

주택담보대출을 받으려면 LTV와 DSR의 단계를 모두 거쳐야 한다. LTV(Loan to Value:담보인정비율)는 대출할 수 있는 담보 물건의 자산가치에 따라 금융기관이 대출 여부를 결정하는 것이다. 정부의 부동산 정책으로 투기 과열 지역은 안정된 곳보다 LTV를 낮추는 것이다. DSR(Debt Service Ratio:총부채원리금상환비율)은 대출자가 보유한 주택자금이나 전세자금 대출, 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부 금융 등의 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 금융기관이 연간 소득으로 나눠 산출해 원리금 상환 부담을 책정하는 것이다.

금융기관이 대출과 관련하여 이전보다 담보 물건에 대해 하향 조정하고 이자율을 높게 책정하여 부동산의 과열로 인한 가계대출을 규제한다고 볼 수 있다.

정부의 정책대로 7월 첫째 주까지는 서울의 아파트 거래가가 0,70%에서 0.11%까지 다소 하락했다가 다시 반등했다. 대출 규제 후 둘째 주가 되자 서울을 비롯한 수도권의 경기, 인천의 아파트 매매가가 상승세를 보였다. 대책 2주 만에 부익부 빈익빈 현상이 나타난 것이다. 흐름의 때를 기다리고 있던 자본가들이 투자가치를 더 상승시키는 효과인 것이다. 이에 대한 대책으로 금융기관은 정부 규제에 따라 금리를 인상하고 비대면 대출이나 타 금융기관의 대환대출을 막기 위해 제한을 가할 예정이다. 이렇게 되면, 집주인은 대출에 따른 이자를 납부하기 위해 전세보다는 월세로 돌릴 가능성이 높다. 세입자들도 전세대출의 한계로 인한 위험 부담을 줄이고 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 낮추기 위해 월세로 계약할 가능성이 높을 것이다.

정부 정책이 발표되기 전에도 투기지역은 2년이 지나야 매도 할 수 있고 주택담보대출 시 집주인이 직접 거주해야 하며 만약 전세를 내주게 되면 모든 대출 비용을 상환해야 하는 조건부 대출을 시행했었다. 입주 전부터 웃돈으로 거래되기도 하고 입주 시작 후 매물 자체가 없어 전세 매물도 찾기 어렵다. 아파트 주변 교통 인프라 구축이 잘 갖춰진 곳은 출퇴근이 용이할 뿐만 아니라 도로 신설이나 확장 계획을 통해 아파트는 천정부지로 치솟는다. 역세권에서 점점 멀어질수록 청약자들의 선호도가 떨어지고 미분양이 발생하고 있다. 정부의 정책은 결혼하는 신혼부부나 청년은 수도권에 내 집을 마련하기가 부모의 도움 없이 더욱 어려워진 것이다. 주택담보대출 규제에 따라 여러 가지 위험 부담을 줄이기 위해서는 여유 자금을 미리 확보해 놓지 않으면 안 될 것이다.

대출자가 대출 이자의 부담이 커진 상태에서 3개월이 연체된다면 담보한 주택이 경매에 넘어가는 한계로 인해 세입자는 전세금 대출 상환 조건으로 들어가지 않으면 위험 부담이 더 커진 것이다. 앞으로 부동산 거래를 안정화하고 가계대출을 감소시키는데 효과성을 거둘지는 의문이지만, 지금까지 무리한 대출로 문어발식 사업을 확장했던 대출자들과 주택거래에 갭투자를 했던 대출자들에게 적신호가 켜졌다.

이전에는 정부 정책이 발표되면 어느 정도 기간을 두고 점진적으로 시행 단계에 접어들었다면, 이번에는 정책이 발표된 지 얼마 되지 않아 바로 실행에 들어갔다는 점이 놀랄만하다. 문제는 정보를 빨리 접한다 해도 자신이 가지고 있는 대출 물건에 대해 적임자를 찾는 것이 쉽지 않다. 결국 손해를 보고 매도하거나 인도하게 되는데 앞으로 대출을 상환하지 못해서 급매물이 많이 쏟아질 것이므로 자본가들은 이를 예상하고 좀 더 많은 부동산을 확보할 것으로 예상된다. 따라서 누구를 위한 정책인지 다시 한번 되새겨 봐야 할 것이다. /김순례(누리상담심리연구소 소장·상담학박사)





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