기사 작성: 양용현 - 2024년 01월 23일 17시24분
갑작스러운 계약파기, 부동산전문변호사의 조언은?
계약 당시 받은 계약금보다 집값의 상승 폭이 더 크다 보니 계약을 더 진행하지 않는 것이다.
반면에 매수인은 계약금을 내고도 혹시라도 계약이 파기될 까봐 불안해하는 상황이 발생하고 있다.
매도인의 일방적인 계약파기는 매수인의 이사일정 등 상당한 피해를 유발시키기에 이러한 피해를 막고자 법적으로 배액배상 제도가 마련되어 있다.
민법 제565조 제1항에 따르면, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 매수자는 이를 포기하고, 매도자는 그 배액을 보상해서 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있다.
즉, 계약당시 매수자가 계약당시 계약금과 보증금을 준 경우라면 매도자는 배액을 보상해야 부동산계약을 파기할 수 있는 것이다.
반대로 매수자가 계약을 파기하는 경우라면, 계약금이 해약금으로 작용해서 계약 시 낸 계약금을 돌려받지 못하게 된다.
법무법인 로드맵 남기룡 부동산전문변호사는 “매도인의 계약파기는 항상 할 수 있는 것이 아니다. 보증금납부 등 이행에 착수하지 전 까지만 계약금의 배액상환을 하고 계약을 파기할 수 있다. 따라서 매수인이 매도인의 계약파기를 예방하기 위해서는 계약이행을 빨리하는 것이 유리할 수 있다”라고 조언했다.
매수인 입장에서 매도인의 계약파기를 막으려면 중도금, 잔금지급일 이전에 일부를 지급하는 것이 유리하다.
잔금지급일 이전에 일부 금액이라도 지급이 된다면 계약이행이 되기 때문에 매도인의 계약파기가 불가능해진다.
또한 계약금의 경우 일반적으로 매매가의 10%가량으로 정하지만, 이 보다 더 많이 설정하여 지급하는 것도 도움이 될 수 있다.
높은 금액의 계약금을 지급하여 매수의사를 확실히 하는 것이다.
만약 가계약을 맺은 경우라면 법률분쟁의 발생 가능성은 더욱 높아진다.
부동산시장에서 가계약은 일종의 관행으로 당연히 본계약과 같은 것이라고 알고 있는 사람들이 많다.
가계약이라고 하더라도 계약내용에 따라 본계약으로 인정되는 경우도 있다 보니 매도인과 매수인의 입장 차이가 커지면서 분쟁이 끊이지 않고 발생하고 있다.
아무래도 가계약금 자체가 본계약금 보다는 적은 금액만 지급하면 되기 때문에 매도인의 입장에서는 부담이 적은 가계약금에 대한 배액상환만 하면 된다고 여기는 경우가 많다.
하지만 가계약이라고 하더라도 계약서 작성 당시 해당 물건의 동, 호수, 중도금, 계약금잔액 지급에 대한 사항 등의 구체적인 거래 내용 등이 합의된 경우라면 본계약으로 인정되어 계약금의 배액상환을 해야 할 수 있다.
하지만 가계약분쟁의 경우 상황에 따라 다르므로 부동산전문변호사와의 상담을 통해 대응하는 것이 유리할 수 있다.
법무법인 로드맵 남기룡 부동산전문변호사는 “부동산매매계약해제와 같은 부동산분쟁 및 손해를 예방하기 위해서는 부동산계약 시 특약사항을 별도로 기재해두는 것도 도움이 될 수 있다.
그리고 계약진행 과정에서 각종 분쟁이 발생할 수 있는 만큼 부동산전문변호사의 조언을 받아 신중하게 대처를 해야 한다”라고 전했다. /양용현 기자
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지면 : 2024-01-24 17면
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